一度借りたら最後まで変わらない固定型は、低金利のときに借りれば、完済するまでその恩恵に浴することができる。しかし変動型や固定金利選択型、金利ミックス型などは、返済している途中でも金利が変わる。いくら最初の金利が低くても、その後の金利変動で返済負担が急増する恐れは否定できない。その不安やリスクを少しでも軽減するには、金利の先読みが不可欠。五年、十年の中長期の予測は無理でも、せめて一、二年先の動向くらいは読めるようでないと困る。そこで住宅ローンの金利タイプ別にどういう仕組みで金利が動くのか、簡単に整理しておくことにする。
固定型
公庫の金利は、大蔵省が公共事業などに対して融資する際の金利（財投金利）によって決まる。この財投金利は長期国債（十年物）が基準になる。つまり長期国債（十年物）↓財投金利→公庫金利という関係だ。この公庫金利を基準に年金融資の金利は決定される。年金の金利は公庫より若干高めに設定される。
変動型
銀行などの変動型金利は、短期プライムレート（銀行が優良企業向けに一年未満で融資する際の最優遇金利）によって決まる。短期プライムレートは一年物の定期預金や三ヵ月物のCD（譲渡性預金）などが基準になる。
固定金利選択型
銀行などの固定金利選択型の金利は、固定金利と変動金利を交換する「金利スワップ市場」という取引市場の金利を基準にして決まる。多少乱暴な言い方をすれば、固定型なら十年物国債、変動型なら三ヵ月物CD、固定金利選択型ならスワッツ市場の金利を見ていれば、だいたいの方向性はわかる。金利予測の目安として覚えておきたい。
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