「安全性」は、住戸の玄閔や窓などの防犯対策、火災の際の避難方法などです。「音への配慮」は、窓の仕様・上層階の浴室などの水まわりとの位置関係など、住戸外から入ってくる音の対策、さらに、部屋の間を仕切る間仕切り壁の仕様・水まわりで発生する音が他の部屋へ伝わることへの対策など、住居内で発生する音への対策です。「内装と設備」は、床の仕上げ材などの内装や、バスルームの広さ・性能、キッチンの広さ・形、各部屋へ
安全性や音など目にみえないものもチェック... の続きを読む
隣地が戸建て住宅ではなく、公園や緑地、鉄道の線路、小学校などのことがあります。これらは近隣や周辺地域の価格に影響を与えますが、ここでは「隣地にある」ことによる影響が大きいものを検討します。隣地の状況は、よくも悪くも生活に直接影響します。なお、工場の騒音などは、隣でなくとも生活に影響するもので、近隣相場に反映されていることが多いでしょう。隣が公園という面積100?の土地が売りに出ています。近隣相場は
隣地が戸建て住宅ではない... の続きを読む
回復計画をうまくやるコツは、「（1）オクレを早く見つけること。あとのほうになって、遅れを見つけても手の打ちようがない。早い時期に、遅れているのはどれだけか、何か（何か原因で遅れているかを確かめることである。遅れれば遅れるほど、回復はむずかしい。これは「今日できることを明日に延ばすなかれ」という格言とまったく同じである。（2）早い時期に、オクレた分を残りに案分して取り戻せる方法を見つけだすこと。早い
回復計画を進めるコツ... の続きを読む
従来、建設業では現場はそれぞれに特殊性があるということが強調された結果、組織全体として管理水準の向上を図るということがついおろそかになりがちであった。揚げ句の果て「土建屋のドンブリ勘定」というありがたくない仇名をちょうだいすることすらあった。しかし、建設業においては実行予算という制度を本当に実行すれば、目標管理的な管理の方法や品質管理的な手法はおおいに活用せざるを得ないことになる。いい物を安くつく
「土建屋のドンブリ勘定」ではすまされない... の続きを読む
一般的な建設業の職員の仕事を他の業種と比べてみた場合に、根本的に違っている点がひとつある。それは、建設業の職員は新人社員でも人を使う立場にあるということである。建設業は、時と場所により仕事が変動するという悩みがある、そこで、一般に作業者の数を極力少なくし、あるいは外注という形をとるなど、いわゆる施工を管理する会社と、施工する会社あるいは班とに分かれている。新入社員のみなさんの多くが参加する会社は、
建設業では新入社員でも人を使う立場にある... の続きを読む
僕は建て宅の求めている家がカジュアルっぽいものなのか、クラシックな雰囲気なのかによって、大工の性格を見極めて採用することにしている。この選択を誤ると完成後がどうもちょっと違うなというものになる。オーナーを表現するに、住宅ほど寡燃にして豪勢である存在はないと思っているからね、僕は。そして、契約。これは弁護士を入れてこと細かにやった方がいい。くれぐれも日本的に「よろしく」式にするのはやめるべきだ。さて
建て宅の求めている家がカジュアルっぽい... の続きを読む
3000万円を返済期間35年、金利3％で借りると、20年後のローン残高は1671万円。言い換えると、40歳で35年ローンを組み、一度も繰り上げ返済をしないと、60歳時に1671万円もローンが残っている、ということです。35歳で同じローンを組んだとすると、60歳（25年後）のときの残高は1195万円。40歳で借りるよりは少なくなりますが、それでも1000万円以上残ってしまいます。あなたはローンを借り
3000万円を返済期間35年、金利3％で借りる... の続きを読む
十分注意をしてほしいのですが、不動産にお買い得、掘出し物というのは、そう滅多にありません。あったら業者がとりあえず買って、いずれ値上がりしたときに転売するとかしますからね、はっきりいって。まあ、皆無とはいいませんが、素人はとてもぶつかりませんから、お買い得の物件に当たる可能性はないと思っていたほうがいいでしょう。新聞に入ってくるチラシ広告とか、住宅情報誌の物件というのは、みんなお買い得で掘出し物の
不動産にお買い得、掘出し物はない... の続きを読む
「ある不動産仲介業者から紹介された土地が市街化調整区域内にあったので、ここには家が建てられないでしょう？と聞いたところ、それが実は、この辺の地域は、近々市街化調整区域の線引きが見直されることになってるんですよ。この情報がもれてからだと価格がいっぺんに上がっちゃいますから、“今のうちならお買い得です”とのこと。プロがいうならそうなのかなあ、と購入したけれど、いっこうに見直しなんてはじまる気配もない。
殺し文句が出てきたら、疑うように... の続きを読む
35歳のCさんは、3000万円を35年返済で借りました。金利は完済まで変わらない長期固定型で、3％。毎月返済額は約8万5000円です。長期固定型でこの尤も金利は下がらないのですから、返済額が増える心配はなし。返済額アップという予測は埋まっていませんでも……。35歳のCさんが35年返済で借りたのですから、ローンを返し終えるのは70歳のとき。60歳でリタイアするとしたら、その時点で約1200万円ものロ
老後に支障をきたす「老後圧迫型ローン」... の続きを読む
キャピタルゲインに比べて、非常に地味な印象を受けるのがインカムゲインです。毎月コツコツと家賃収入を集めていく方法ですね。その間には空室が出たり、湯沸かし器がこわれたりといろいろとあります。実際にはキャピタルゲイン狙いでも同様なことがありますが、キャピタルゲイン目的の場合は、そのような経費は微々たるものと考える傾向があるようです。でも、インカムゲインは毎月入ってくるお金が目標です。ですからいろいろと
インカムゲイン狙いの不動産投資... の続きを読む
投資の場合、自己資金額は400万円です。400万円の自己資金と借入金1600万円で不動産を買うことにより（借入金というレバレッジを使っこ、10年間で1236万円の収益をあげたことになります。つまり自己資金に対する利回りは1236万円に400万円、10年で、なんと年30・9％に達します。単純に自己資金と収益の関係でいえば、400万円が10年後に約3倍になったということですね。こうなれば大成功です。レ
レバレッジ効果の多大な成果をうたうバブル期のセール... の続きを読む
「期間短縮型」で繰上げ返済する場合、繰上げ返済する金額はすべて元金に充当される。そこで約508万円の一部繰上げ返済を行うと、これは96回分の元金に相当する。つまり、96回、ちょうど8年分返済期間を短縮できるわけだ。本来なら、この96回の間に支払う金額は、10万5249円×96回の計算で約1010万円になる。それを約508万円の繰上げ返済でカバーできるわけだから、1010万円1508万円で約502万
残りの返済期間を大幅に短縮できる「期間短縮型」... の続きを読む
東京の世田谷といえば高級住宅街として有名です。昔私の実家が近くにあったのですが（同じ区内ではありませんが）よくプラプラ歩きながら住宅を見るのが好きでした。有名人の家もありましたし、豪華で個性的な建物がたくさんありました。平屋の純和風の家から洋館のようなデザインの家まで様々でした。並木道もあって優雅で落ち着いた雰囲気があり、そこを歩いているだけで私もセレブな人の気分になったものです。ある日急に雨に降
東京・世田谷の建物と街並み... の続きを読む
小さい子供がいると住宅の中の様々なところに気を使わなくてはいけません。まずバルコニーには踏み台になるような物は置いてはいけません。鉢植え・室外機にも注意です。滑りやすい階段・風呂場の洗い場・浴槽には滑り止めを。背の高い家具はできれば置かない、置くときは家具を固定する。ドアに手を挟まないよう工夫を。私の実家では事故が起きないようドアを開け放ち、閉まらないよう重いもので固定してしまいます。今はバタンと
子供がいる住宅の安全対策... の続きを読む
株価にある程度付加価値をつけられる場合にも、株価を高めに設定してＶＣから必要以上に資金調達したり、むやみにM&Aすることは、公開時の公募・売出への影響を考慮し、可能な限り控えます。株式公開コンサルタントは株式公開の「家庭教師」的な存在「株式公開コンサルタントとは？」という問いに答えるとすれば、「株式公開に関する幅広い問題を、会社の個別事情に応じて一緒に解決してくれるパートナー」と言えます。ただし、
株価にある程度付加価値をつけられる場合... の続きを読む
ほとんどの投資家は、不動産そのもの、つまり土地と建物という目に見えるものに強い関心を示します。その不動産が生み出す収益にも注目するのは当然です。しかし二点は取得するまでの話です。重要なのは、取得後の物件のマネジメントです。どのように運営、管理して投資目的を達成していくのか、が課題となります。物件の規模が大きければ大きいほど肝心なポイントです。誰に任せるのか、どんな仕事をいくらで請けてくれるのかによ
管理会社の仕事ぶりも価値... の続きを読む
実際に「百年健康住宅」にお住まいのお宅を、真夏の暑い日に訪問してみると、結構エアコンを止めて自然な風を入れて住んでおられる方がいます。私達は、動いてきた分だけ、汗をかきかき家の中に入るので少し暑さを感じるのですが、家の中にずっといる人は、風が通っていると高断熱独特の爽やか感があるので、そのほうがけっこう気持ちいいと言うのです。さすがに熱帯夜は、お休みになる前に寝室のエアコンで、2〜3時間冷やしてか
クーラーなしでも快適です... の続きを読む
エアコンに頼りすぎない生活が基本です。日当たり風通しのたいせつさを共有しましょう。窓を開け風を通すことで、家も乾かしていると説明してあげましょう。休日は一緒に、ふとんやクッションやぬいぐるみなどを干してください。父親はデザインのいいエプロンを買いましょう。可能な年齢になったら、いっしょに料理して、いっしょに掃除しましょう。家のメンテナンスをなるべく家族全員でやるようにしましょう。季節が変われば、親
地球に住むという視点を忘れない... の続きを読む
駐車場を地下や半地下に造るのは感心しない。特に、地下駐車場に室内から行けるような構造は、雨の日などは濡れないで行けて便利だが、換気が悪くて非常に危険である。夜帰ってきて、車のエンジンを切り忘れていたら大変だ。時々、地下駐車場からの排気ガス侵入のために朝になったら家族全員が死亡していた、などという記事が新聞に載ることがある。駐車場は屋外に造ることを薦める。どうしても地下か半地下の駐車場になるようなら
駐車場の欠陥... の続きを読む
鉄筋コンクリート造では、鉄筋の酸化（錆び）を防止するために鉄筋を覆うコンクリートを設ける。これをコンクリートの「かぶり厚さ」といい、鉄筋の表面からコンクリートの表面までの厚みをさす。このかぶり厚さは、一センチで約三十年鉄筋の錆びを防止すると一般にいわれている。この方式で考えた場合、千年ともなると、計算上でのかぶり厚さは片面で三十三センチを超えることになってしまう。壁は両面になるので、かぶり厚さだけ
鉄筋コンクリートは何年もつのか... の続きを読む
資産を保全するために不動産物件を必要としている人がいる。「値上がりして転売すれば儲かるだろう」などというバブル時期のような甘い楽観的な見通しではなく、きちんとした資産形成のためのフローチャートさえつくれば、不動産はやはり大きなパワーをもっている。そのためには、もちろん厳しいリスクヘッジが必要である。借金して不動産を購入するとなれば、どうしても危険がつきまとうからだ。しかし、楽観的な見込み論ではなく
資産を保全するために不動産物件が必要... の続きを読む
一度借りたら最後まで変わらない固定型は、低金利のときに借りれば、完済するまでその恩恵に浴することができる。しかし変動型や固定金利選択型、金利ミックス型などは、返済している途中でも金利が変わる。いくら最初の金利が低くても、その後の金利変動で返済負担が急増する恐れは否定できない。その不安やリスクを少しでも軽減するには、金利の先読みが不可欠。五年、十年の中長期の予測は無理でも、せめて一、二年先の動向くら
住宅ローン金利はこうして決まる... の続きを読む
最近は、賃貸アパートでもペット可の物件が増えてきました。犬や猫を始め、ペットを買う人が増えているからだといえます。ところが、中には大家に内緒でペットを買っている人も多いようです。しかし、大家のほうも、家賃が欲しいですから、特別に、ということで許可している場合もあります。その場合、もし、ペットが柱などに傷をつけたりしたら、実費にて借主が負担するというような念書を書かかなければならない場合もあるようで
ペットと共に賃貸アパート... の続きを読む
貸事務所を使って、学習塾をしています。学習塾といっても、勉強を教えるというよりは、不登校や保健室登校をしている子供が集まる避難所といった方がしっくりくるかもしれません。通学してくる子供達の年齢も中学1年生〜高校3年生までと実に様々な子供がいます。勉強をしている子供もいれば、本をひたすら読み更ける子、ずっと携帯電話をいじっている子、色々なんです。そもそも、うちは公正してもらおうというのではなく、家以
貸事務所からはじめる子育て支援... の続きを読む
ギリシャ建築でもっとも有名な建物がアクロポリスにあるパルテノン神殿です。ギリシャ神話の女神アテナを祭る神殿であり、現在ギリシャ建築で残っている建築物としては非常に大きな物です。寸法は全て黄金比と呼ばれる元も美しく見える比率で設計されているため、現在でも美しいと言われています。この神殿は紀元前に建設されましたが1度崩壊し、再建されました。その後何度も役目を変え、ギリシャ神殿からキリスト教の教会へ、そ
紀元前最高の建物パルテノン... の続きを読む
2007年10月の住宅着工戸数は、前年同月比35・0％減。全建築物着工床面積は、前年同月比31・5％減となりました。なかでも分譲マンションは71・1％も減少してしまいました。そしてマンション価格も新規で建築確認を取得し、販売される物件が激減したため、7月から8月の平均価格は5309万円から3965万円まで下がりました。これは、すでに確認取得済みで、条件のよくない物件の販売を先行せざるを得なくなった
「改正建築基準法」がもたらした影響は非常に大きかっ... の続きを読む
ただ、ハウスメーカーで住宅を建てた場合、これだけでは終わりません。さすが、日本の企業戦士。素晴らしいビジネスモデルがハウスメーカーによって組まれていて、家を建てた瞬間から数十年後まで、ずっと付き合っていくように仕組まれているのです。まず、お客様のあなたがハウスメーカーで契約すると、契約顧客名簿としてコンピューターで管理されます。住宅を建てたあとは1ヵ月後から2年間ほど、無料の点検をしてくれます。そ
ハウスメーカーのビジネスモデル... の続きを読む
大家さんが忙しく立ち回っているときというのは、大抵ろくでもない事態が生じているからです。たとえば、テナントが退出したり、賃料が滞納されている場合とか、賃料の値下げ要請がきている場合など、テナントの「すべった、ころんだ」が起こっているときは、大家さんは忙しくなります。建物の修繕や改築なども、忙しくなる一因です。追加のお金が必要となりますし、設計士や建設会社との打ち合わせ、テナントへの告知など、さまざ
大家さんが忙しい時は、問題が発生... の続きを読む
日本では、土地や家を持っていると路頭に迷うということがないからだ。戦後、満鉄の株などを持っていた人は紙クズ同然となってしまった。ところが、日本の土地だけは高くなることはあっても安くなることはなかった。特に都市では大変な値上がりとなった。今日でも、家を建てることのできない調整区域でも八〇万円、一〇〇万円と大変高い。それも東京から二〇キロ〜四〇キロという遠いところでだ。地方の過疎地でも、なかなか安くな
土地や家を持っていると路頭に迷うということがない... の続きを読む
土地には時価、公示価額、相続税評価額、固定資産税評価額の四つの価額があります。時価は立地条件や需給関係で決まる取引価額のことです。公示価額は国土庁が本来こうあるべきだと考えて公表する価額であり、時価の七〇〜八〇％くらいです。相続税評価額は相続税、贈与税の課税標準となるものであり公示価額の約六五％、つまり時価の四五％くらいです。相続税評価額は通常路線価と考えていいのですが、この路線価は公示価額の七〇
土地には四つの顔がある... の続きを読む
ハウスメーカーなどに住宅の建築を頼んだ場合に、基本的には工事が始まってからの設計変更は好ましいことではありません。なぜならば、その分、設計変更に基づく費用が発生するからです。設計の変更を行なうということは、それ以前の時点での話し合いが完全にできていないことになることを示しています。もし、設計変更を行なうのでしたら基本設計の期間です。もちろん外壁などは、工法によっては後から材料を手配しますので、設計
基本設計をちゃんとしないと後で何百万円もかかる... の続きを読む
「つねに買い替えを意識する」つまり、マイホームは１度買っても一生のモノだとは思わないで、いずれ買い替えるんだという意識を持たないとダメなのです。たまたま最初に買ったところが気に入って、特別な事情の変化もなく、１度買ったマイホームに老後も暮らす、つまり最初の家が一生モノという場合もあるかもしれません。が、それはたまたまであって、環境と時代の変化で買い替えというチャンスがあったら、それに乗って次の家を
つねに買い替えを意識する... の続きを読む
東京都心５区の大型ビルの空室率は、２００８年３月までは好不調のボーダーラインである３％以下の水準を維持してきたが、４月には３％を上回り、その後も月ごとに空室率が高まっている。９月にはついに４％を超え、このペースで進むと、２００９年には５％を上回り、いよいよ危険水域に達するのではないかと不安視されている。しかも、注目しておきたいのは、これまで圧倒的な人気を集めた新築の大型ビルがかつてのような神通力を
ビルの空室率もいよいよ危険水域に... の続きを読む
家を建てると、その耐用年数のうちに、何回かの増改築を繰返すのが普通である。たとえば子供がふえ、成長してゆくうちに、住まいが狭くなり、増築をする。当初は設けなかった夫の書斎を必要に応じて増築することもある。あるいは改築も、とくに水回りはいたみもはげしいので、台所の改造という手段がしばしば用いられる。設備機器の発達に応じて、台所の設備を充実させるための改造の例も多い。最近では、台所にシステムキッチンを
増改築はどこまで可能か。構造的にムリな場合も... の続きを読む
汚れやすいという議論については、むしろ和風のほうが距離があるし、身体が不安定になりやすいから、かえって周りを汚しやすいという反論もできる。私が経験した限りでは、床がひどい状態なのは和風に多いように思う。公共物利用にあたってのモラルの問題ということもできようが、使い勝手の悪さが汚れの一因とはいえないか。利用者の視点からよく考えると、外出先でトイレを使うのは、体調を崩したときなど、かなりせっぱ詰まった
和風便器を巡る問題... の続きを読む
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